Empiétement et Bornage | Avocat à Savigny sur Orge

L’article 544 du Code civil dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

 

Certains litiges de voisinage naissent en raison d’un doute lié à la délimitation des limites de propriété.

 

Les limites apparentes ne sont pas forcément les limites réelles.

 

Le plan cadastral et le titre de propriété ne sont qu’une présomption simple de propriété qui peut être renversée.

 

Afin de permettre à chacun de connaître les limites exactes de sa propriété, le législateur a créé l’article 646 du Code civil.

 

Celui-ci prévoit que : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

 

Ainsi, le propriétaire d’une parcelle est en droit de solliciter la mise en place d’un bornage des limites séparatives.

 

Cette disposition légale ne s’applique que dans le cadre d’un litige concernant des propriétés privées.

 

Les propriétaires de terrains contigus doivent dans un premier temps privilégier la recherche d’un accord en réalisant un bornage amiable, avant toute voie judiciaire.

 

Faire appel à un géomètre-expert sera indispensable pour vérifier les limites du terrain.

 

Dans le cadre d’un bornage contradictoire, ce dernier recueillera des informations au regard des titres de propriété, plan de bornage et des éléments fournis par le cadastre.

 

Il effectuera également une recherche d’anciennes bornes présentes sur le terrain.

 

Un procès-verbal de bornage sera réalisé et signé en cas d’accord des parties.

 

Il fixera définitivement les limites des parcelles et leurs superficies. 

 

La signature du procès-verbal n’est pas un acte anodin puisqu’il ne pourra plus faire l’objet d’une contestation.

 

En cas de refus du propriétaire du terrain voisin ou en cas de désaccord entre les parties, il n’y aura d’autre choix que de saisir le tribunal afin de délimiter de manière précise et certaine la limite séparative litigieuse.

 

Cette procédure est de droit de telle sorte que vous pourrez contraindre votre voisin à s’y soumettre.

 

Elle n’est soumise à aucun délai de prescription.

 

Un bornage judiciaire sera ordonné par le tribunal judiciaire ou de proximité (anciennement tribunal d’instance) du lieu de l’immeuble litigieux.

 

Comme dans le cas précédent, un expert géomètre se rendra sur place afin de délimiter les propriétés.

 

La pose des bornes constitue la dernière étape pour délimiter la parcelle de chacune des parties.

 

Que le bornage soit amiable ou judiciaire, les frais de bornage seront partagés par moitié.

 

Il est conseillé de procéder à l’enregistrement du procès-verbal de bornage au service de publicité foncière afin de le rendre opposable aux tiers.

 

Suite à la délimitation exacte de la propriété, l’existence d’un empiétement pourra être révélée.

 

L’empiètement concerne tout ce qui dépasse la ligne séparative de propriété.

 

L’empiètement peut aussi bien concerner des plantations (arbres et arbustes) que des constructions (clôture et grillage, voire même mur d’une maison).

 

Pour mettre fin à l’empiétement, la démolition ou l’élagage pourra être ordonné.

 

Des dommages et intérêts pourront également être mis à la charge de l’auteur du trouble.

 

Cette sanction qui peut paraitre disproportionnée n’est que la consécration du droit de propriété, droit ultime et protégé en droit français.

 

Attention toutefois, en cas d’occupation des sols depuis trente ans, aucune démolition ne pourra avoir lieu.

 

Il appartiendra à celui qui souhaite s’en prévaloir de rapporter la preuve de la prescription trentenaire.

 

On parle de prescription acquisitive.

 

Il s’agit d’une procédure délicate pour laquelle l’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier est conseillée.