Servitudes | Avocat à Savigny sur Orge

Face à ce pan de droit assez méconnu et très dense, seules des définitions succinctes sont fournies afin de privilégier des explications plus précises sur la servitude la plus répandue : la servitude de passage. 

 

Il existe trois grandes catégories de servitudes :

 

 

Elles sont régies par les articles 640 à 648 du Code civil.

 

La plus connue est la servitude d’écoulement des eaux pluviales.

 

Le propriétaire du fonds supérieur (celui de chez qui part l’écoulement des eaux) ne peut entreprendre aucuns travaux risquant d’aggraver la servitude du fonds inférieur.

 

Le propriétaire du terrain inférieur ne peut quant à lui entraver le passage des eaux.

 

Tout propriétaire a le droit d’user des eaux passant sur son fonds.

 

 

 

Les servitudes légales sont régies par les articles 649 à 685-1 du Code civil.

 

Il s’agit en réalité des servitudes liées au respect de distance des constructions, des vues, d’écoulement des toits et des droits de passage en cas d’enclave.

 

La servitude de vue fait partie des plus répandues et génère encore de nombreux contentieux.

 

 

Elles sont régies par les articles 686 à 689 du Code civil.

 

A la différence de la servitude légale qui est imposée par la loi, la servitude conventionnelle est établie par les propriétaires des fonds.

 

Les termes sont fixés d’un commun accord entre les parties.

 

Le respect à l’ordre public demeure.

 

La servitude conventionnelle est un acte sous seing privé.

 

Il est conseillé de publier la servitude conventionnelle au service de la publicité foncière afin de la rendre opposable aux tiers et aux propriétaires successifs.  

 

Les servitudes peuvent prendre différentes formes :

 

Les servitudes continues (canalisation, égout) ne nécessitent aucune intervention humaine à la différence des servitudes discontinues (droit de passage).

 

Les servitudes apparentes (chemin, aqueduc) et non apparentes (canalisation souterraine) dépendent de l’existence d’un aménagement réalisé et visible.

 

Enfin, que la servitude soit conventionnelle ou légale, elle peut faire l’objet d’une extinction de trois manières différentes :

 

  • Impossibilité d’utilisation.

  • Réunion du fonds servant et du fonds dominant dans les mains d’un seul propriétaire.

  • L’absence d’utilisation de la servitude durant trente ans.

 

En cas de litige, l’existence d’une prescription trentenaire devra être démontrée.

 

A l’inverse, la question d’une prescription acquisitive (usucapion) à l’expiration d’un délai de trente ans peut se poser en cas de possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

 

 

Si le droit de propriété est l’un des plus important en droit français, il connait des concessions face aux servitudes d’utilité publique et aux servitudes d’urbanisme.

 

Ces servitudes sont des limitations administratives en raison de l’intérêt général.

 

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LA SERVITUDE DE PASSAGE

 

 

Le droit de passage est un droit réel immobilier.

 

Cela signifie que c’est un droit attaché au bien immobilier, et non à la personne du propriétaire.

 

A la différence d’une servitude personnelle, la servitude réelle ne disparait pas en cas de cession de la propriété. L’acquéreur du fonds bénéficie donc de la servitude. Celle-ci est d’ailleurs rappelée à l’acte de vente.

 

Le droit de passage est automatique lorsqu’une propriété est enclavée, c’est-à-dire sans accès à la voie publique.

 

Si la propriété n’est pas enclavée mais juste difficile d’accès, il faudra obtenir l’accord amiable du propriétaire du fonds voisin. En cas de refus, le Tribunal devra être saisi.

 

Cette servitude ne s’applique donc qu’en présence de terrains contigus.

 

On distingue alors le fonds servant du fonds dominant.

 

Le propriétaire du fonds servant est celui qui subit le passage tandis que le propriétaire du fonds dominant est le bénéficiaire de la servitude.

 

En cas de litige quant à l’exercice de la servitude, le juge devra être saisi.

 

Il se prononcera sur :

 

  • L’existence du droit de passage (il vérifiera si le fonds dominant bénéficie initialement d’un passage suffisant ou non).  

 

  • L’emplacement et les modalités d’exercice du droit de passage : généralement le plus court et le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant.

 

  • Le montant de l’indemnité (dommages et intérêts) à verser au propriétaire du fonds servant en fonction du dommage occasionné par le passage (bruits, …)

 

  • La fin de la servitude (en raison de l’absence d’utilisation durant trente ans ou encore la création d’une route mettant fin à l’enclavement)

 

 

Concernant les frais d’entretien du passage, tout dépend de son utilisation.

 

S’il s’agit d’un passage commun emprunté par les deux propriétaires alors les frais sont partagés par moitié.

 

En revanche, si seul le propriétaire du fonds dominant en a l’utilité, alors il en supportera la charge, sauf à démontrer que les travaux sont nécessaires en raison d’une faute commise par le propriétaire du fonds servant.

 

Le droit de passage peut également être temporaire pour la réalisation de travaux, on parle alors de servitude de tour d’échelle.

 

Ainsi, si vous rencontrez des difficultés avec votre voisin qui remet en cause l’existence d’une servitude, ou bien qui refuse de procéder aux travaux nécessaires à l’entretien du passage, il est préférable de consulter un avocat compétent en droit immobilier.

  • LES SERVITUDES DERIVANT DE LA SITUATION NATURELLE DES LIEUX 

  • LES SERVITUDES IMPOSÉES PAR LA LOI

  • LES SERVITUDES CONVENTIONNELLES

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Charlotte Laurent Avocat

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