Vices cachés et malfaçons | Avocat à Savigny sur Orge

Les vices cachés et les malfaçons peuvent apparaitre dans trois situations :

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• Vous venez d’acquérir un bien immobilier déjà construit et vous découvrez qu’il présente des désordres (infiltrations, fissures, moisissures, humidité, …)

• Vous avez acquis un bien immobilier neuf (maison individuelle ou bien en copropriété) et ce dernier présente des vices de construction

• Vous avez fait procéder à des travaux par un professionnel du bâtiment et les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’Art

Selon la situation dans laquelle vous vous trouvez, vos droits diffèrent.

1. ACQUISITION D’UN BIEN EXISTANT

Lorsque l’acquéreur constate que la chose vendue présente un vice, il doit agir rapidement en raison de la prescription.

L’acheteur doit saisir le Tribunal Judiciaire (anciennement Tribunal de grande Instance) dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

La garantie légale des vices cachés est régie par les articles 1641 et suivants du Code civil.

L’article 1641 du Code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Ainsi il faut rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché, antérieur à la vente et rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine.

Une difficulté supplémentaire s’ajoute en fonction de la qualité du vendeur (vendeur professionnel ou non-professionnel).

Dans la plupart des cas, le vendeur est un particulier et l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés rappelant que l’acquéreur prend le bien dans l’état dans lequel il se trouve au moment de la conclusion du contrat de vente.

Dans ce cas, l’action en garantie n’a de chance d’aboutir que s’il est démontré que le vendeur est de mauvaise foi.

Plus précisément, le vendeur doit avoir eu connaissance des désordres avant la vente et s’être abstenu d’en avertir le ou les acquéreurs.

Dès l’apparition des vices, il est conseillé d’adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception aux vendeurs.

Une expertise amiable contradictoire ou bien une expertise judiciaire sollicitée dans le cadre d’un référé peut s’avérer indispensable en cas d’échec de la tentative de résolution amiable du litige.

L’expert saura distinguer les vices cachés des vices apparents, démontrer l’antériorité desdits vices et relever leur gravité.

Le rapport d’expertise sera votre pièce maitresse pour engager un recours contre le vendeur afin d’obtenir l’annulation de la vente.

La résolution de la vente permet une restitution du prix de vente.

Mais, il est également possible de solliciter une diminution du prix de vente ou encore des dommages et intérêts.

Si la vente s’est faite par l’intermédiaire d’une agence immobilière, la responsabilité de cette dernière peut également être recherchée.

Un contentieux en annulation d’une vente immobilière dure plusieurs années, c’est pourquoi il est indispensable de s’adjoindre les services d’un avocat compétent en droit immobilier.

   2. REALISATION DE TRAVAUX PAR UN PROFESSIONNEL

Vous avez fait appel à une société pour procéder à des travaux au sein de votre maison ou appartement.

Plusieurs problèmes peuvent apparaitre :

• Abandon du chantier ou retard conséquent

• Non-respect des délais de livraison/réalisation des travaux dans le délai contractuellement indiqué.

• Apparition de désordres suite à la finalisation des travaux qui n’ont pas été réalisés dans les règles de l’Art. On parle de malfaçons

Ces situations peuvent vous avoir causé un préjudice dont vous pouvez solliciter la réparation.

En matière de justice, il faut apporter la preuve de ce que l’on avance.

Dans cette situation, il faudra démontrer que la faute commise par le professionnel du bâtiment est de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, et que vous avez subi un préjudice.

Dans la première hypothèse, il faudra faire constater l’abandon de chantier par un huissier de justice qui dressera un procès-verbal de constat.

Vos échanges écrits avec le professionnel seront également des éléments de preuve à conserver.

Dans la seconde hypothèse, il suffira de vous reporter aux clauses contractuelles.

Enfin, en cas de malfaçons ou de non-conformité des travaux à ce qui était prévu, un recours à un expert amiable ou un expert judiciaire pourra s’avérer nécessaire.

Un litige lié à des malfaçons peut durer plusieurs années avec le risque que la société dépose le bilan (faillite), c’est pourquoi il est préférable de se faire assister par un avocat expérimenté en droit immobilier.

   3. ACQUISITION OU CONSTRUCTION D’UN BIEN NEUF

Vous avez entrepris la construction d’un bien immobilier et le chantier tourne au cauchemar :

• Les travaux ont pris du retard

• Les travaux ne sont pas conformes à ce qui avait été prévu dans le contrat de construction

• Des malfaçons sont apparues en cours de chantier

• Vous souhaitez émettre des réserves, mais ignorez leurs incidences juridiques.

Entre garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale et dommage ouvrage, vous être perdu !

Cela est parfaitement normal si vous êtes profane en la matière.

Vous avez en outre subi un préjudice (par exemple en tant que locataire, vous avez donné votre congé et vous allez vous retrouver à la rue, …).

Il est indispensable de s’entourer d’un avocat compétent et expérimenté en droit de la construction.